情况分析
  当前，我国进入国土空间综合治理的新时期，城乡建设用地日益紧缺、空间利用质量与效率要求日益提高、生态保护要求日益严格。2009-2017年广州全市建设用地增加262.09km2，年均增加32.76km2，年均增长率为1.52%，规划建设用地1949km2与现状的1847km2对比，全市剩余新增建设用地规模102km2仅能满足未来3年的用地需求，进一步拓展的空间有限。2009年GDP为9138亿，2017年GDP为2.1503万亿，比2009年增加了135%，而实际建设用地面积仅增加约16.5%，可见近年新增建设用地及“三旧改造”用地在高质量开发使用上已取得实效。
  广州市低效老旧工业用地占比高。现状工业用地约384平方公里，旧厂房图版面积205.23km2，旧工厂存在大量的低效用地，超过九成的旧厂房地块开发强度低，容积率低于1.5的地块面积占比92.9%，相当一部分旧厂房闲置，经营的厂房以低端制造业及批发业为主，占比超过60%。单位产值低、从业人员技能低，分布散乱，大量占用城市公共资源、空间资源，环保安全隐患高，产业发展亦处于停滞状态，严重影响城市经济高质量发展。
  广州市工业农地GDP贡献率偏低。2019年GDP中第二产工业增加值为6454亿，工业用地按384平方公里计，单位工业增加值为16.8亿/平方公里。深圳市2019年GDP第二产工业增加值为10495.84亿，工业用地面积为274平方公里，单位工业增加值为38.3亿/平方公里。深圳的工业用地单位年工业增加值是广州的近2.3倍，高科技、高副加值、高含金量工业及用地的高效利用在工业高质量发展中起决定作用。广州市存量巨大的老旧工业用地（205.23km2）进行深化更新改造，转型升级为高科技产业，发展潜力巨大。
  近年来，广州新增建设用地在高质量开发使用上已初步取得实效，深化城市更新在存量工业用地优化及提升方面取得诸多政策性的突破及成效，但在加快老旧产业结构调整、升级为高科技产业、实现高质量发展方面还存在不足：
  一、城市更新规划层面未衔接产业发展战略
  一是市级层面已牵头编制各类城市更新专项规划，但缺乏整体统筹，同时未衔接产业发展规划，未融入具体的产业管控要求及引导措施。二是旧厂改造项目“工改商”、“工改居”即时获利导向明显，旧村全面改造以拆旧建设商住小区及配套公共服务设施为主，改造模式较为单一，缺少产业发展战略引导；三是城市更新项目，特别是旧厂改造项目分散，缺乏统筹考虑，未连片释放存量用地，未与保障产业项目落地相结合，未纳入土地整备规划和计划，难以形成科技产业集聚或产业集群。
  二、城市更新专项规划管控不足，配套政策不完善
  一是市级层面牵头编制的各项城市更新专项规划，对具体的城市更新项目实施指导性不强，管控力度不足；二是城市更新政策不完善亟待解决，如广州市工业产业区块管理办法缺乏实施细则，尤其是城市更新项目实施时具体操作指引不明确，旧厂房完善历史用地手续无明确操作指引等。
  三、城市更新政策对“工改工”“工改科”等涉及科技产业项目扶持力度不足，市场主体参与积极性不高
  一是对涉及科技产业项目的城市更新项目，没有制定包括用地、规划建设、基础设施提升、金融税收、人才引进等一揽子优惠扶持政策，政策红利释放不足；二是工改项目涉及多部门，分工联动不顺畅，且审批流程繁琐复杂，周期较长；三是部分工改企业自身没有升级改造或招商运营能力，且未纳入政府统一招商平台，市场活力不足，影响产业升级改造和可持续发展。

具体建议
  一、强化规划衔接及协调，分类引导，差异管控，增强科技产业发展内动力
  一是按照粤港澳大湾区和广深港澳科技走廊战略部署，结合中远期目标，编制城市更新专项规划和年度实施计划，同时加强城市更新规划、国土空间规划、产业发展、人口发展等各项规划衔接，优化形成生态、生活、生产良好的三生空间格局。二是结合重点发展区域、工业产业区块、轨道站点、生态保护红线等内容，划定不同的厂房改造分区，精心谋划产业用地保障措施，制定差异化改造策略和更新改造产业指引。三是按照产城融合思路，精细化地组织编制城市更新单元详细规划，科学确定改造单元目标和功能定位、具体产业管控要求、改造模式、规划指标等。围绕重点项目及重大发展平台区布局新型产业；通过产居比控制，保证商业商务建筑总量的供给，打造现代服务业、信息技术、科技创新等平台，增加科技产业发展内生动力。
  二、制定多样化扶持政策，多措并举促进工改企业发展科技产业，构建活力产业集群生态，激发市场活力
  一是制定“工业改工业、教育、科技”的配套政策，鼓励不改变用地性质，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目，开通规划、建设、消防等审批绿色通道。二是制定专项扶持政策，包括资金、税收、人才引进，全面推动旧厂改造整治提升。三是强化城市更新要素市场化配置，鼓励优质工改项目充分利用资产证券化、信托融资、股权融资、村园区开发基金等市场化融资手段筹措资金，保障渠道畅通。四是学习“上海模式”多元化产业更新主体，做强做大市区城投、产投平台，对闲置工业用地、连片厂房、零散工业等进行整合更新，导入科技产业，解决产业更新市场主体动力不足、平台资源不足、产业与用地脱节问题。五是借鉴南京“硅巷”模式，结合城市更新，多途径、低成本推动创新社区、众创空间、双创空间等高品质建设，完善科创服务配套体系，打造不同规模企业多元混合，共同构建活力产业集群生态。通过一系列多元化、全方位的扶持政策激发科技市场活力。
  三、建立工业产业地理信息平台及工改企业库，增强工改企业与招商项目精准匹配，深挖市场潜力
  一是建立工业产业地理信息平台及工改企业库，将有改造意愿的旧厂、工业园区或村级工业园等纳库，参考顺德村级工业园多种改造模式，指导、引导企业加快改造。二是建立项目土地利用绩效评估制度，倒逼改造意愿低的企业主动升级改造或者交由政府统筹改造。三是建立市、区、镇（街）工改企业招商平台，主动承接其他发达城市向外转移的中小规上科技产业，帮助没有改造能力和招商能力的旧厂顺利转型升级，形成改造的良好市场环境，激发市场活力。四是引入专业化产业园区运营平台，引导、鼓励国有企业、优质园区运营机构或金融机构等成立园区载体建设运营基金，重点投入产业园区建设、升级改造及专业运营。通过各个平台的精准匹配，全面挖掘市场潜力。